De gemeenteraad keurde maandagavond het bestek tot de aanstelling van een architect voor de wederopbouw van de site "Cordial" goed.
Ik geef je hieronder mijn toelichting in de gemeenteraad mee. Het is een ingewikkeld en moeilijk dossier, maar we gaan er koppig mee door. Moeilijk gaat ook!
De voorbije maanden werd een lang onderhandelingsproces gevoerd met de kandidaat private partner voor de heropbouw van het historische gebouw.
Van beleidsmakers mag verwacht worden dat zij verantwoordelijkheid nemen en het algemene maatschappelijke belang dienen. Het opgemaakte beleidsplan moet opgevolgd worden en dient te worden uitgevoerd binnen de draagkracht van de organisatie. Daarbij moet rekening gehouden worden met een veranderend landschap en dienen ambities afgewogen te worden aan wijzigende omgevingsfactoren die invloed hebben op een project.
Het college van burgemeester en schepenen besliste vandaag om de PPS - procedure voor het herbouwen van de site Cordial, stop te zetten. Het college heeft deze beslissing weloverwogen genomen, omdat we overtuigd zijn dat de onderhandelingen met de private partner, niet ging leiden tot een voor beide partijen aanvaardbaar resultaat.
Ik geef graag wat chronologische toelichting bij het dossier "Cordial".
Begin 2020 was de gemeente sinds kort eigenaar geworden van de gronden waarop voormalig de gebouwen “Cordial” en “Huyze Lenaerts” stonden met als respectievelijk adres Zeelaan 167 en Zeelaan 165.
Die gronden hadden we als lokaal bestuur eind 2019 kunnen verwerven en dit na lang onderhandelen met de voormalige halsstarrige eigenaar. Deze eigenaar had in feite een bouwovertreding begaan door na de afbraak, de heropbouw van het historische gebouw, naar originele vorm, niet aan te vatten.
Tijdens de jaren voor de aankoop door de gemeente, is gebleken dat er vanuit de private sector nooit een initiatief zou komen om het pand terug op te bouwen.
Het bewuste hoekperceel was immers een stukje kanker in onze mooie kustgemeente geworden. Deze plaats, op de meest commerciële en toeristische kruising van ons handelscentrum, is al bijna 2 decennia een doorn in het oog. De heropbouw van het pand is technisch moeilijk en moet identiek zijn aan het originele gebouw.
Een belangrijke en doorslaggevende factor bij de beslissing van de gemeenteraad van 27 juni 2019 om tot aankoop van deze gronden over te gaan was het advies dat we destijds kregen van Onroerend Erfgoed. Hierbij werden de subsidiemogelijkheden voor dit mooie project duidelijk omschreven.
De gemeente sloot een minnelijke schikking met de diensten van het departement Omgeving, waarbij de verbintenis werd aangegaan om de herbouw van het pand te realiseren tegen 2024. Het nieuwe toeristische kantoor, waar onze gemeente nood aan heeft, werd gepland op de gelijkvloerse verdieping. In de bovenliggende verdiepingen zouden appartementen worden voorzien, ter financiering van het geheel.
Om dit project te kunnen realiseren werd er in oktober 2020 een overheidsopdracht, meerbepaald een publieke private samenwerking onder de vorm van design & build-procedure uitgeschreven waarbij één inschrijver zich kandidaat stelde.
Deze design & build-procedure werd op 28 juni 2021 stopgezet toen ons lokaal bestuur onverwachts de opportuniteit kreeg om ook het pand ernaast, "Caractère" met als adres Duinkerkelaan 1 te verwerven. Dit was een unieke kans. De gebouwen "Caractère" en "Cordial" werden begin jaren 1900 immers als één geheel gebouwd en pas decennia later van elkaar gesplitst.
Het bestuur was -en is- er absoluut van overtuigd dat de heropbouw van beide panden de site van een kanker naar een parel binnen ons handelscentrum zal betekenen.
De aankoop van deze drie percelen hield een investering in van 1.150.000 euro voor ons lokaal bestuur. Veel geld, dat is zeker.
Op 12 juli 2021 werd er aldus door de gemeenteraad een nieuwe design & build-procedure opgestart voor de realisatie van 3 panden waaruit opnieuw 1 kandidaat inschrijver naar voren kwam.
Met deze kandidaat voerde ons lokaal bestuur langdurig onderhandelingen om tot een realiseerbaar project te komen.
Tijdens deze onderhandelingen bleken de onzekerheden naar aanleiding van de ligging in het beschermde dorps- en stadsgezicht Dumontwijk, een niet te ontwijken horde.
Immers, een ontwerp van het gebouw en de naastliggende panden, alsook de gebruikte technieken, zullen de goedkeuring moeten wegdragen van het Agentschap Onroerend Erfgoed. Op vandaag is een sluitend antwoord ontbrekend op een aantal cruciale vragen betreffende de bouwmethodiek en de mogelijkheden op de aansluitende panden "huyze Lenaers" en "Caractère". Het weze duidelijk dat door een private partner elke op vandaag bestaande onzekerheid wordt doorgerekend in een financieel model dat niet ten goede komt van het lokaal bestuur.
Slechts op basis van een uitgewerkt en berekend ontwerpvoorstel kan een duidelijk antwoord gegeven worden op deze cruciale vragen. Deze antwoorden hebben immers een grote invloed op de uiteindelijke kostprijs van de bouw en de verkoopwaarde van het geheel van de bovenliggende appartementen.
Het gemeentebestuur sloot destijds een minnelijke schikking af met het departement Omgeving. In deze minnelijke schikking verbond het lokaal bestuur zich er toe om het gebouw te herbouwen tegen 25/02/2024 . Een dwangsom per dag vertraging van 150 eur werd opgenomen in deze minnelijke schikking.
Er werd contact gelegd met de bevoegde diensten om het dossier te bespreken.
Tussen het afsluiten van de minnelijke schikking en vandaag, zijn de omgevingsfactoren immers drastisch gewijzigd. Een aantal factoren, waaronder de bijkomende aankoop van het naastliggend pand, de corona-crisis de indexatie van bouw- en personeelskosten, rechtvaardigen de positie van het lokaal bestuur als goede huisvader om niet over één nacht ijs te gaan vanwege de politieke realisatiedrang. Een dwangsom kan immers een onvoldoend juridisch en financieel onderbouwd contract met een private partner niet vergoelijken.
Ons lokaal bestuur wil echter nog steeds dit uiterst karaktervolle gebouw realiseren.
Het is onze absolute intentie om verder te gaan met dit voor De Panne belangrijke project. Het project maakt integraal deel uit van het ambitieuze "gebouwenplan", samen met de verhuis van de bibliotheek naar de St.-Pieterskerk, de verhuis van het OCMW naar het Gemeentehuis en de renovatie van het Gemeentehuis zelve.
Ik ben als burgemeester niet te beroerd om toe te geven dat de piste van de publiek-private samenwerking voor dit project niet heeft geleid tot het verhoopte resultaat, en dus ook niet de juiste keuze destijds is geweest. De intentie was er om door het betrekken van de private sector, sneller en efficiënter te kunnen schakelen, maar dat is niet zo gebleken.
We veranderen vandaag het geweer van schouder, vertrouwen op ons eigen kunnen en nemen een herstart. Dat we daarmee tijd en energie verloren zijn, dat moeten we erbij nemen.
Met het voorstel van bestek tot aanstelling van een architect voor het project nemen we onze verantwoordelijkheid, zodat de volgende legislatuur niet wordt opgezadeld met een ingewikkelde PPS-constructie die een aantal onzekerheden zou bevatten. De intentie is om, op basis van de op vandaag beschikbare informatie en de aanstelling van een architect, in 2024 tot een uitvoerbare omgevingsvergunning te komen. De effectieve beslissing tot de bouw zal genomen worden in de volgende legislatuur. Mogelijks wordt in een later stadium alsnog de private sector betrokken voor de realisatie of verkoop van de bovenliggende appartementen.
Voor de heropbouw van de site is in het ontwerp MJP dat aan de gemeenteraad zal worden voorgelegd een budget voorzien voor de aanstelling van de architect en voor een eerste mogelijke fase van de bouw in 2025.
De totale bouwkost voor het gehele project wordt in het bestek voor de aanstelling van de architect geraamd op 5 mln eur, met inbegrip van de bouw van de bovenliggende appartementen. De verkoopwaarde van de appartementen dient van dit bedrag te worden afgetrokken om de uiteindelijke kostprijs voor de gemeente te bepalen.
